Nos, ha a "gyorseladásna"k lenne titkos, ám biztos receptje ennek, bizonyára azt Ön is megvásárolná. A lakás- és hitelezési piac jelen helyzetében valójában csak a helyes megközelítésről beszélhetünk.

A gyors állapot javítás csodákat tehet. Egy friss réteg semleges szín, csempék, burkolat gyorsjavítása, ajtók, ablakok rendbetétele, hiányzó égők pótlása a lámpákból: apróságok, mégis mindez azt a benyomást kelti, hogy ezzel az ingatlannal foglalkoztak a tulajdonosok. Vagyis az eladó ingatlannal feltehetően minden rendben van, s igazán nagy javításokra nem lesz szükség.

Egyes esetekben segíthet, ha elvégzi a (teljes vagy részleges) felújítást. Kicseréli a nyílászárókat, hőszigeteli a házat. Még így is „jó áron” adhatja el a házat, s jobb esélyekkel fut neki a sikeres eladásnak. Ha mégis elhúzódna az értékesítés, az ingatlan jobban tartja az árát, mint a környező „versenytársak”. Nem beszélve a csökkenő rezsiről.

Mérje fel az árakat a környezetében. Kérdezze a helyi ingatlanosokat. Figyelem, nem szabad csak az árral manipulálni! Számoljon a járulékos költségekkel! Az ingatlanügynök 4-8%-os jutaléka, hirdetési díjak, stb. A megfelelő módszer kiválasztása nem csak gyorsíthat az eladás folyamán, de olcsóbbá is teheti azt. Így önnek még több lehetősége marad a végső ár kiválasztására.

Házi állatok nyomainak eltüntetése. A kedvencek jelenléte, szaga, nyomai negatív irányba befolyásolják még azokat a vevőket is, akik egyébként szintén tartanak házi kedvenceket. Ennek a témának már egy korábbi bejegyzést is szenteltünk. Érdemes átfutnia.

Egy apró tipp: Ha már vevő jön a házhoz, ne hagyjuk a száradó, vasalni való ruhákat a szárítókon, radiátorokon még télvíz idején sem. Ők sem mosodába készülnek, hanem az új otthonukat megnézni.

Új otthont keres? Ne hallgasson senkire! Vesse inkább papírra álmait, elképzeléseit. Különösen akkor, ha ez lesz az első, vagy esetleg második ingatlan az életében. Kompromisszumokat kötni ráér később is. Hogy ez ellent mond minden korábbi javaslatunkkal? Nézzük inkább a kérdéseket, melyeket Önnek kell megválaszolni!

Vajon mennyire fontos nekem az ingatlan  

elhelyezkedése? Melyik város/rész, került az, ahol szívesen élnék? Milyen messze van ez a fontosabb olyan napi célállomásoktól, mint a munkahely, iskola, barátok?

környezete? Milyen szolgáltatások, vásárlási és szórakozási lehetőségek érhetők el a környezetben.  Szóba jöhet e rehabilitáció előtt álló környék? Mennyire fontos a játszótér, park, iskolák, óvoda, zárt parkoló, tömegközlekedés elérhetősége. 

szomszédsága? Kikkel és milyen szorosan élünk együtt – akarva, akaratlan? Önálló ingatlan, közös lépcsőház, közös udvar, lakópark…az ingatlan típusa részben meghatározza azt is, milyen kapcsolatunk lesz a szomszédokkal.

alapterülete, elhelyezkedése? Lehet földszinti, belső udvari, utcafronti, tetőtéri az új otthonunk? Mennyi szobára van szükségünk? Fontos a külön fürdőszoba és wc? Szeretnénk egy kis saját kertrészt?

egyéb adottságai? Lehet az ingatlan felújítás előtt álló? Különleges felszereltségűt keresünk? Medence, kandalló, nagy terasz?

Álmodja meg bátran az ingatlant, ami Ön szerint a következő években megfelel igényeinek. A leendő otthona tulajdonságait rendezze a fenti példákhoz hasonló halmazokba. Ha tisztázta a keresési szempontokat, fontossági listát állíthat fel.  Ezek a kritériumok hasznos részei lesznek a lakásvásárlók gyorslistájának.

Ugye nem felejtette el új facebook játékunkat sem? Ha tetszik Önnek az ingatlanextra, ingatlanértékesítési portál facebook oldala, akkor havonta nyerhet egy az Ön igényei szerint összeállított ingatlanmarketing-csomagot! Miből válogathatja össze az ön saját reklámeszközeit? Molinó, szórólap, plakát, névjegykártya, póló, autófóliázás, fém- vagy műanyag tábla...

Tudja Ön, miért nehéz olyan ingatlant eladni, ahol háziállatok élnek? Szinte mindenki szereti a házi állatokat. Mindenki, kivéve egy valakit: ő az ön leendő vevője. Ne kérdezze, hogy miért. Egyszerűen ez így működik.

Az emberek többsége tart otthonában, vagy a ház körül valamilyen kedvencet. Így számukra csaknem érthetetlen, miért okoz ez másoknak (értsd lakásvásárlók) jelentős gondot.

Amint a potenciális vevő belép az ajtón és előtűnnek az ön kedvencei, az ingatlan értéke zuhanásba kezd. Vajon le kell nyelni ezt a keserű pirulát, vagy tehet Ön is ez ellen?

Miért veszít az ingatlan árából egy kutya, vagy macska miatt?

Önt is foglalkoztatja ez a kérdés? Bár a hideg és sötét évszak nem kedvez az ingatlaneladásnak, Elizabeth Weintraub útmutatója mégis segíthet a helyes válaszok megtalálásában.

Télen ingatlant bemutatni és eladni – bizony ez egyedülálló kihívás. A körülmények korántsem ideálisak: az otthona nem jelenik meg teljes valójában, hiszen nincs szép virágos kert, zöld fű, kellemes, lágy szellő, ragyogó napsütés. Ami van: sár, lucsok, sötét, hideg, rosszkedv. Vagyis ingatlaneladás szempontjából koránt sem ez az ideális időszak (Pláne nem az az ünnepek előtti őrület!). De van néhány egyszerű lépes, amivel Ön kellemesebbé és meghittebbé teheti otthonát. 

Az ingatlanértékesítés egyik legkritikusabb pontja, hogy az eladó hirdetése „becserkészi-e” a leendő vevőt. Éppen ezért a legtöbb esetben nem elég kiakasztani egy „Eladó” táblát a kertkapura, vagy a környékbeli villanyoszlopokra hirdetéseket ragasztani. A túl sok kíváncsiskodó felemésztheti időnket és energiánkat. Ezért sokkal agresszívebbnek és céltudatosabbnak kell lennünk, ha reklámról van szó.

A hirdetési költségek igen magasak. Így nekünk, tulajdonosoknak kell ötletesen megválasztani a legjobb és legköltséghatékonyabb módszert ahhoz, hogy hirdetésünk célba jusson. A legtöbb hirdetési „mix” azonban az alábbi megoldások közül is csak egy-egy elemét használ.

• Az ingatlan frontjára telepített molinó vagy tábla az ingatlanhirdetések klasszikus alapja. Bár ez a megoldás még mindig elengedhetetlen, önmagában valójában nem elégséges. Kizárólag egy igen szűk környezetben hatásos: csak azok látják, akik az eladó ingatlan előtt járnak.

• Jó kezdet a helyi újságban hirdetést feladni. Számos lehetőség közül választhatunk, az egyszerű pársoros apróhirdetéstől kezdve a színes fényképes megjelenésig. A papír nyilvánvaló előnye, hogy ezeket a lapokat azok is böngészik, akik a környéken eladó ingatlant keresnek.

• A nézett helyi tévé is kínál hirdetési lehetőségeket. Legyünk kreatívak és egy virtuális séta keretében mutassuk be az (újépítésű) ingatlant és környezetét az érdeklődők számára.  Bár ez a megoldás drágább lehet a mix további elemihez képest, a megfelelő műsorsávban elhelyezett videó képei jobban felkeltik az ingatlankeresők figyelmét és remélhetőleg több embert érnek el.

• Szórólapok és helyi hírlevelek is segíthetnek. Míg a szórólapokat a környéken bárhol osztogathatjuk, (boltok, fodrászüzletek, kozmetikusok), addig a (pl. helyi szervezetek szerkesztette) hírleveket terjesztő hálózat juttatja nagy számban a helyi postaládákba. Az utóbbi jóval olcsóbb megoldás lehet, mint a helyi hirdetési újságban való megjelenés. Azonban a hírlevél tartalmától függően nem biztos, hogy éppen annyian olvassák.

• Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy áthelyezés, családi vagy egyéb okokból mindenhol akadnak hazatérők vagy éppen átköltözők  Így koránt sem biztos, hogy a mi vásárlóink eddig is a környékben éltek. Vagyis a „hagyományos” reklámokon túl mindenképpen használjuk az Internetet, hiszen minimális költségek mellett célirányosan jóval nagyobb közönséget érhetünk el.

A „lakásvásárlási kisokossal" többször találkozhattunk már az Interneten, illetve különböző hírlevelekben. A legtöbb felsorolás azonos pontokra épül:

1. Ismerjük meg azt a környéket, ahol használt vagy új ingatlant kívánunk vásárolni.
2. gondoljuk át, milyen pénzügyi háttérrel rendelkezünk, milyen árat tudunk megfizetni ingatlanvásárlás estén.
3. mennyire felel meg a a megvásárolni kívánt eladó ház, lakás, nyaraló, stb.  kényelme, elrendezése az elképzeléseinknek. Hasonlítsuk össze mindezt a korábban megtekintett ingatlanokkal, vagy akár saját otthonunkkal.
4. Keressük meg az eladó ingatlan hibáit.

Miért van szüksége Önnek is egy ilyen kisokos listára? Lehetséges lakásvásárlóként nem számít, mennyi használt vagy új ingatlan vásárlásán vagyunk túl, hiszen könnyen átugorhatunk lépéseket az ingatlanvásárlás fontos sorából. Jeanette Fisher Home Staging szakértő listája segítheti az ingatlanextra, ingatlanértékesítési portál olvasóit, hogy ne kövessék el ezen hibákat.

Ki Jeanette Fisher? A hölgy Home Staging szakértő, s az Internet  segítségével lakásvásárlók ezreinek tanítja az Államokban, hogyan szerezhetik meg  álomotthonaikat, hogyan feleljenek meg a hitelezői követelményeknek, s hogyan őrizzék meg az ingatlan értékét. Fisher szerint érdemes a következőkre is figyelni:

• Soha ne tegyünk felelőtlen lépést, ha ingatlant vásárolunk! Vannak, akik pár soros ingatlan-apróhirdetésből választanak ingatlant, és akár vakon  letétbe is helyezik pénzüket.  Ön ugye nem követné el ezt a hibát?

Az ingatlanextra, ingatlanértékesítési portálon a lakásvásárlási tippek, tanácsok mellett az apróhirdetések részletes adatlapjain megtalálja a környék és a szomszédság bemutatását, és bővített képgalériát. Emellett a hirdetések számos olyan információt tartalmazhatnak, mely megerősítheti érdeklődésünket.

• Ne feledjük a kiutat! Legyen visszalépési lehetőségünk a lakásvásárlási megállapodástól mindaddig, amíg nem kapunk legalább részben ellenőrzést az eladó ingatlan felett.
   
• Látnunk kell azt a tartományt, ahol mozoghatunk, amilyen eladó ingatlanokból választhatunk. S ennek tudatosodnia is kell bennünk. Ezért nézzünk alaposan körbe az ingatlanpiacon. Hasonlítsuk össze a környékbeli házakat, az eladó ingatlanok árait, az elérhető szolgáltatásokat, a közlekedési lehetőségeket, a demográfiai jellemzőket. Vagyis bátran térképezzük fel az eladó ingatlan előnyeit és hibáit, a környéket és a szomszédságot egyaránt.  
   
• A jelenlegi krízis tapasztalatait felhasználva lássuk be, érdemes saját helyzetünkkel és a gazdaság kilátásaival is tisztában lennünk.  Vizsgáljuk meg a finanszírozási feltételeket. Mielőtt ingatlankeresésbe fognánk, beszéljünk bankunkkal, pénzügyi tanácsadónkkal az anyagi lehetőségeinkről.  Elképzeléseink tükrében tudnunk kell, hogy ingatlanvásárlás estén milyen mértékű jelzáloghitelre, személy kölcsönre, áthidaló megoldásra vagyunk jogosultak. Ismernünk kell megtakarításaink valós mértékét. Tudnunk kell, milyen összegeket kell majd havonta félretennünk s ez milyen anyagi terhet jelent családunknak az ingatlanvásárlás.
   
• Kérdezzük ügyvédünket! Érdemes tisztában lenni az ingatlan és az adás-vétel törvényi hátterével, mivel az ingatlanértékesítés kapcsán a legtöbben csak félinformációkkal rendelkeznek, vagy az eladás érdekében csak részinformációkat osztanak meg velünk. Az ingatlanügynök és az eladó célja is a mielőbbi ingatlanértékesítés. Így végül nagy árat fizethetünk a nem rendezett tulajdonviszonyok, vagy bejegyzett jogok miatt is. A helyi szokásokat figyelembe vehetjük, de azok nem helyettesítik a törvényben leírtakat.
   
• Ne az utolsó, vagy azutáni pillanatban nyújtsuk be a vásárlást érintő elképzeléseinket, dokumentumokat az eladónak, illetve a bonyolító ügyvédnek. Ez nem csak megdrágíthatja (pl. az ügyvédi) költségeket, hanem akár ellehetetlenitheti, meghiúsíthatja az ingatlanvásárlást is. Fontos, hogy olvassuk, és ne csak szkeneljük, ingatlan-adásvétel előtt vagy annak során megismert dokumentumokat. Fontos kitételeket, feltételeket és korlátozásokat rejthetnek a sorok (pl. a helyi építési rendelet). Ellenőriztessük az összes szerződést (adásvételi, hitel, etc). Győződjünk meg arról, hogy a hitelajánlatokban, jelzáloghitel-dokumentumokon valóban megegyeznek a kamatoknak és díjak a nekünk ígértekkel 
  
   
• Ha társasházban veszünk lakást, ismerjük meg, milyen kötelezettségeket ró ez ránk. Természetesen ismerünk kell jogainkat és lehetőségeinket is.Érdemes felkészülni, ha nem akar némi extra számlát begyűjteni. 
   
   
• Győződjünk meg arról, hogy a korábbi tulajdonos időre költözik ki az ingatlanból. S mi a megállapodás szerinti időben költözhetünk be, a megállapodásnak megfelelő állapotú ingatlanba. Nincsenek újabb sérülések, nem kerültek elő újabb hibák, problémák a megállapodás és a költözés közötti időszakban.

Ha ingatlant vásárolunk, legyünk mindig nagyon körültekintőek. Lakásvásárlásnak egy jó élménynek kell lennie, nem vesszőfutásnak. Keressük a számunkra leginkább megfelelő eladó ingatlant, így lehetünk hosszú időn át boldogok az új otthonunkban, ebben segíthet Önnek is az ingatlanextra, ingatlanértkesítési portál.

 Balgaság* lenne azelőtt másra bízni hirdetései

kezelését, mielőtt megtekintené megoldásainkat

* Bocs Szabi!

Képes apróhirdetések elhelyezése az

”otthonok”, „ingatlanok”, „M.I.K.I”, „eladó”, illetve „kiadó” rovatokban

A díj tartalmazza az ingatlan hirdetés megjelenését az ingatlanextra.hu ingatlanértékesítési portálon az

• ”otthonok”, „ingatlanok”, „M.I.K.I”, "eladó" vagy „kiadó” rovatok egyikében
• 6 hónapig
• 8 db fényképpel
• Térkép-megjelenítéssel

Hirdetési alapdíj: 5.000 Ft/ingatlan

Túl sokat költött már eddig is hirdetésekre? Jó lenne némi kedvezmény? Hihetetlennek tűnik, de most elengedjük önnek a hirdetés alapdíját, illetve a fotófelárat, amennyiben teljesen kitölti az ingatlan adatlapot, s 4-12 képet feltölt hirdetéséhez! Az akció 2010. április 10-ig érvényes.

Felhívjuk figyelmüket, hogy az ÁSZF 2010. április 1-vel megváltozik, melynek értelmében egyes szolgáltatások kizárólag díjfizetés ellenében lesznek elérhetőek. Ezért kérünk minden regisztrált és új felhasználót, tájékozódjon a hamarosan megváltozó feltételekről

Az eltelt hetekben minden médium a válságról szólt. Ma pedig azt harsogta a rádió, hogy az ingatlanszakmának, közöttük a közvetítőknek, befellegzett.

Hihetetlen, hogy az építőipar, mint a hazai gazdaság egyik húzó ága holnapra a rolót "húzza le".  Hihetetlen. Nem is igaz. Csupán átrendeződnek bizonyos értékek.

Változnak, leginkább csökkenek az ingatlanárak.

• Mert 500.000-1.000.000 Ft-tal magasabb ár a 20 éves törlesztési idő havi részleteiben alig jelentett pár forint eltérést. Így picivel a reális ár fölé lőtt ingatlanokat is megvettük. Most viszont a bankok jobban megszűrik a leendő adósokat. Kevesebben mennek át a rostán. S nem is szeretnénk többet fizetni, bízva a jobb piaci körülményekben.
   
• 0% önerővel már nem lehet ingatlant vásárolni. Így nem lesz akkora kereslet. Nem akar majd mindenki használt ingatlant venni. Nem is tud.

 Változik, bővül a választék

• A legtöbben továbbra is ingatlanirodák segítségével keresnek lakásokat. Ez nem kerül pénzükbe, s kevesebb időt vesz igénybe, mintha maguk böngésznék tucatszámra az ingatlanos oldalakat. Az előszűréseket az irodák elvégzik és csak a megfelelő lakásokat ajánlják ki.
   
• Ezért egyre többen adják be ingatlanjaikat különböző közvetítőkhöz.

 Változik a hitel és a készpénz szerepe

• 20% önerő nélkül nem igazán tekinthetünk magunkra, mint potenciális adósra, használtingatlan tulajdonosra.
   
• Minél több készpénzünk van, annál jobb alkupozícióba érezhetjük magunkat.

Változik az ügyfélorientáltság is

• A legtöbb ingatlaniroda igen széles körű, személyre szabott szolgáltatásokat nyújt az utóbbi időben. Most még nagyobb szükség lesz az ügyfelek kézenfogására és végig vezetésére. Ezzel pedig a lakáskeresők nyerhetnek újfent.

Változik az ingatlanirodák, közvetítőtk száma.

• Eltűnnek azok az irodák, melyek nem tudnak szolgáltatásaikkal, helyismeretükkel, marketingköltségükkel versenyben maradni.
   
• Megerősödnek a hálózatok.

Végezetül egy kis tanúság: Néhány napja egy kereskedelmi bankos ismerősünk elrebegte, 10 millió forint kihelyezett chf alapú hitel esetén 700.000 forintnyi tőkeveszteség érte volna őket, ha helyre áll a korábbihoz közeli svájci frank árfolyam. Nem csoda, ha elsők között függesztették fel az e fajta hitelek kihelyezését.

Szóval higgyék el, ebből a válságból is sokan gazdagodtak. Még azok is, akiket Ön esetleg vesztesnek hitt.

Változik a készpént és hitel jeletősége.

• a tulajdonjogot, valamint a tulajdonos kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezés tényét,
• állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet megnevezését,
• a vagyonkezelői jogot,
• a termelőszövetkezeti földhasználati jogot,
• a tartós földhasználati jogot,
• a külföldieket megillető ingatlanhasználati jogot.

• megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot,
• haszonélvezeti jogot és használat jogát,
• lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot,
• termőföld haszonbérleti jogát,
• halászati jogot és annak haszonbérleti jogát,
• telki szolgalmi jogot,
• állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamos-berendezések elhelyezését biztosító használati jogot, továbbá vezetékjogot, vízvezetési és bányaszolgalmi jogot,
• elő- és visszavásárlási jogot,
• vételi jogot,
• tartási és életjáradéki jogot,
• jelzálogjogot (önálló zálogjogot),
• végrehajtási jogot,
• olyan egyéb jogot, amelynek bejegyzését törvény elrendeli.

• a  III. részben bejegyzett jogosult kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezésének tényét,
• a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárást, végelszámolást,
• jogszabályon vagy bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozást,
• telekalakítási és építési tilalom elrendelését, valamint egyéb építésügyi korlátozást,
• kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának tényét,
• földhivatali határozat elleni fellebbezés és bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét,
• a bejegyzés alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat elleni bírósági felülvizsgálati kérelem benyújtásának tényét,
• a szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat,
• meghatározott perek és büntető eljárás megindítását,
• árverés kitűzésének, árverés sikertelenségének a tényét,
• zárlatot,
• tulajdonjog fenntartással történt eladást,
• bejegyzés iránti kérelem vagy megkeresés elutasítását,
• a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását,
• a ranghellyel való rendelkezés jogáról való lemondást,
• jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítását,
• ranghely megváltoztatását,
• zálogjog érvényesítésével, átruházásával, megszűnésével kapcsolatos egyéb tényeket,
• az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének tényét,
• jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás tényét, mértékét és jellegét,
• az épület létesítésének, vagy lebontásának a tényét,
• olyan egyéb tényt, amelynek feljegyzését törvény elrendeli.

Miért érdemes a használt ingatlan eladása előtt magunknak is lekérni egy tulajdoni lapot?

• Mert a tulajdoni lap határozza meg ingatlanunk jogi helyzetét.
   
• Mert az idő mindent megszépít. Így előfordulhat, hogy nem minden úgy szerepel használt ingatlanunk fránya papírján, mint ahogyan gondolnánk. A tulajdoini lap azonban pontosan tükrözi eladó ingatlanunk adatait, az eladó ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogilag jelentős tényeket.

Kellemetlen, ha bizonyos tényekkel az adásvétel napján, az ügyvédi irodában találkozunk elöször. Mi lehet ilyen meglepetés?

Nem abban az utcában van az eladó ingatlan, ahol mi hirdetjük.

1. Ma már csak elvétve találkozunk Népköztársaság, Lenin, Sztálin, Vöröshadsereg utakkal, terekkel. Eladó ingatlanunk tulajdoni lapján ezeket a változásokat csak a tulajdonos kérelme alapján vezetik át.
    
2. Egy-egy utca átnevezése átszámozással is járhat.
    
3. Két bejárata van az eladó háznak, ahol lakunk. Függetlenül attól, hogy mi melyik utcai ajtó felöl közelítjük meg lakásunkat, a tulajdoni lapon a főbejárat utcája szerepel.
    
4. Új ingatlanoknál akár éveken keresztül mozoghatnak az utcanevek, házszámok.
    
5. Az ajtók számozása is megváltozott az utóbbi években.

Eltérések akadnak az eladó ingatlan papírforma szerinti és valós méretével.

1. a galéria alapterülete, a beépített erkély/loggia, a lépcsőházból önkényesen leválasztott rész, a folyosórol lakásunkhoz csatolt (egykor közös) wc, a közös tárolók, azok egy részének kisajátítása, a 190 cm alatti tetőterek, a hozzáépítések (ház esetén), a kiváltott falak, etc. nem számítanak bele az eladó használt ingatlan hivatalos méretébe. Még akkor sem, ha mi mindezt már az előző lakótól örököltük.
   
   Miért? Mert a bankok kizárólag a hivatalos négyzetméter alapján nyújtanak hitelt. Az eltérés pedig lehet akkor, hogy a vevő elesik a hiteltől.

Megváltoztattuk nevünket.

1. Férjhez mentünk, elváltunk, magyarosítottuk vagy egyszerűen csak megváltoztattuk nevünket. Ezen adatok átvezetését azonban nem kértük a területileg illetékes földhivatalnál.

Nem törölt bejegyzés akad használt ingatlanunk tulajdoni lapján.

1. Pl. Egy régen kifizetett hitel jelzálog-bejegyzését, szolgalmi jogot, etc. még nem törölte a FH
    
2. Végrehajtás alatt áll az eladó ingatlan (pl. osztatlan közös tulajdon esetén)

Már nem is a miénk az eladó ingatlan. Hogyan lehetséges ez? Erre is kitérünk, hamarosan.

Miért mindig én?

Ha magunk értékesítjük eladó ingatlanunkat, a hirdetések elkészítéséhez szükségünk lesz fotókra. Mi a helyzet, ha ingatlanközvetítővel dolgoztatunk? 

Az ingatlanközvetítők minden eladó használt ingatlanról fotókat készítenek. Az adott körülmények közötta legjobb képeket készítik el. Erre szükségük is van, hiszen a látvány kelti fel a leendő lakásvásárlókban az érdeklődését eladó ingatlanunk iránt.

Miért kellene mégis nekünk fotózni?

• Az előző részben említettem, hogy fényt, teret és fényt kell fényképeznünk ahhoz, hogy az eladó lakásunk otthonos, barátságos legyen. Mire hazaérünk a munkából, pláne rossz idő esetén, ősszel vagy télen, már sötét van az ablakon túl. Kicsit rendet rakunk az eladó lakásban. Ez idő alatt még sötétebb lesz odakint. Amikor az ingatlanközvetítő megérkezik, már csak nagy fekete foltokat fényképezhet az ablakok helyén. A fekete folt pedig nem otthonos és nem is barátságos.
   
• Mi tudjuk, eladó ingatlanunkban mikor melyik szoba a legfényesebb. Így akár különböző napszakokban is készíthetjünk a képeket.
   
• Akkor fotózhatunk, amikor időnk engedi. Nem vagyunk abba az órába beszorítva, mikor az ingatlanközvetítő megjelenik nálunk.
   
• Nem mindig van időnk tökéletes rendet raknunk az eladó lakásunkban. Ha össze is pakoltunk, kitakarítottunk, hogy eladó lakásunk legjobb formáját mutassa, előfordulhat, mi, vagy férjünk, gyerekünk, kutyánk, macskánk felborítja az egész házat. A fényképen könnyen megjelenhet egy otthagyott iskolatáska, egy kávés csésze, lábnyomok az előszobában. Ha magunk  készítjük használt ingatlanunkról a szükséges képeinket, akkor tehetjük ezt meg, amikor egy-egy helyiség a legjobb arcát mutatja.
   
• Ha elrontottuk, akkor újrakezdhetjük a képek készítését.
   
• Előfordulhat, hogy jobb gépünk van, mint az ingatlanközvetítő iroda munkatársának.

Egy barátom néhány éve meghívott magukhoz, hogy nézzem meg a várban vett kétszintes lakásukat. Az alsó szinten ketten az édesanyjával laknak, a tetőtérben pedig a hugica.

A beköltözés más formában nem is lett volna megvalósítható. A tetőtér alapterülete jóval nagyobb volt, mint a lakásé. Azonban míg az utóbbi L alakban fonódott a liftaknára, addig az a tetőtér közepét foglalta el. Így a felső szinten gyakorlatilag 1-1,3 méternél magasabb pont nem akadt. Talán csak a sarkokban. Ami egy felnőtt embernek kényelmetlen hajolgatás és bujkálás volt, az egy 6 éves kislánynak ideális zug lehetett

Miért mondom el ezt Önnek? Ha nem akarjuk rögtön elveszíteni potenciális vásárlóinkat, amikor belépnek az ajtón, nem árt felkészíteni őket arra, mit és miért úgy írtuk a hirdetésünkben.

Mire gondolok?

VI. kerületben hirdettek egy 28 nm-es lakást, melyben további egy szoba kialakítható. Az ár kellemes, s kíváncsi is voltam, hogyan lehet még egy szobát hozzácsapni a lakáshoz. Hát nézzük meg, mi lehet benne a trükk.

A hivatalos alapterület pont fele annak, mint amit hirdettek. Igaz, az egész lakás galériázott volt. Így jött ki a közel 30 nm. A tulajdonos szerint a 6 méter feletti belmagasságnak köszönhetően még egy galériaszinttel növelhető a "szobák" száma.

Mi ezzel a gond?

Ha hitelt szeretnénk felvenni, akár használt ingatlan vásárláshoz, akár egyéb célra, a bank a hivatalos, tulajdoni lapon szereplő négyzetmétert veszi alapul. 15 nm-t. József Attilát idézve: "...gondoljátok meg proletárok..."

Kérdés, mi az, ami  beleszámít a használt ingatlan hasznos alapterületébe:

1. Az ingatlan belső falsíkokkal határolt alapterülete.
2. Tetőtérben az 190 centiméter belmagasság feletti terület

Nem számít bele a használt ingatlan hasznos alapterületébe:

1. a galéria
2. az 1,9 méter alatti részek
3. az "elcsatolt" részek
   (ilyen lehet az évekkel ezelőtt, folyosón álló közés wc "privatizálása", a folyosón álló utolsó lakások folyosóból magánosított része, egyes kiszögelések, zugok használtingatlanhoz "csatolása", házaknál a nem hivatalos bővítések, módoítások.)

Ami kérdéses:

Erkély, terasz, loggia. Vannak útmutatások, melyek szerint a loggia fele, terasz harmada beleszámít a használt ingatlan hasznos alapterületébe. Azonban a törvényi előírások sem egyértelműen fogalmazzák meg ezt a kérdést. Pontosabban több rendelet egymásnak ellentmondóan számítja ki az ingatlan hasznos alapterületét.

Beszéljünk Sári nénivel. Rendszerint mindent tud a környék viselt dolgairól és használt ingatlanjairól. Innen is és onnan is lecsippent valami információt, amit a maga módján tovább ad.

Ettől egy fokkal többet árul el, ha olyanokkal beszélünk, akik hasonló használt ingatlant adatak el, vagy vásároltak meg. Ez az ár, bár közelebb áll a valósághoz, még mindig sántítani fog.  Aki vette az ingatlant, igyekszik alacsonyabbnak feltűntetni az árat. Aki pedig eladta, ennek ellenkezőjét teszi majd. Hiába, nem szeretnénk olyan balfácánnak látszani, aki drágán vesz és olcsón ad el ingatlant.

A beszélgetés mégis hasznos lehet. Megtudhatjuk, hogy maguk, vagy közvetítők után jött létre az adásvétel, költöttek-e az ingatlan felújításra az eladás előtt. Illetve ha igen, akkor vajon magasabb árat sikerült elérniük.

Ha tényleg használt ingatlanunk reális, vagy ahhoz közeli értéket szeretnénk megtudni, több forrásra is támaszkodhatunk.

1. Értékbecslés: Ha nem olyan régen hitelből vásároltuk ingatlanunkat, vagy jelzálog hitelt vettünk fel, bizony készült értékbecslés. Ebből megtudhatjuk, a bank szerint mennyit ér az ingatlanunk, s mennyi a menekülési értéke. Készíttethetünk mi is önálló értékbecslést. Ez azonban pénzbe kerül és nem biztos, hogy reális - hiszen a megrendelő elvárásaink kell megfelelni.
    
2. Megnézhetjük a környéken hirdetett hasonló használt ingatlanok árait. Vegyük figyelembe, hogy még le kell leszámítunk kb. 3-5% alkutartalékot, és közvetítő irodától függően 3-7% (+ÁFA) sikerdíjat.
   
    
3. Beszélhetünk ingatlanértékesítőkkel. Nekik egyrészt érdekük, hogy olyan árat mondjanak, amin a használtingatlan 3-6 hónapon belül eladható. Másrészt az is érdekük, hogy az eladási ár minél magasabb legyen. Hiszen az ingatlanosok a sikerdíjból élnek.

Természetesen mindig akadnak külső és belső értéknövelő és értékcsökkentő tényezők, melyek alig észrevehetően vagy éppen drámaian megváltoztathatják az ingatlan értékét.

Arról, hogy eladó ingatlanunkat miért érdemesebb nekünk fotózni, a következő részben olvashatnak. Most inkább nézzük mi legyen e képeken.

Fotózzunk fényt. Fényt és teret. Teret és fényt. Végül fényt.

Miért? Mert ha eladó ingatlanunkat nem csak hirdetni szeretnénk, hanem valóban el is akarjuk adni, akkor a vevők fejével kell gondolkodnunk.

Kérdezzük meg önmagunktól, milyen ingatlant vásárolnánk szívesebben ugyanazért a pénzért. Egy félhomályos, árnyas, vagy egy meleg, fényben fürdő házat? Szűk dobozokat, vagy terket szeretnénk kapni?

Az emberek ritkán racionálisak. Leginkább az érzelmeink vezetnek bennünket. Így van ez az ingatlanvásárlással is: az adott anyagi keretek között szeretnénk jól, vagy még egy kicsit annál is jobban járni.

Ismeri Ön is olyan embereket, akik tucatnyi boltot bejárnak, hogy megtalálják, hol vehetnek ezt-azt kedvezményesen. S végül, mikor megvették áhított tévéjüket, azon rettegnek, hogy vajon máshol tényleg olcsóbbanan juthattak volna hozzá. 

Friss ingatlantulajdonosként nem szeretnénk ebbe a hibába esni. Örülni szeretnénk, megnyugtatni önmagunkat és környezetünket, hogy jó vásárt csináltunk.

Ezért fontos, hogy azon az egy-két képen, ami felkelti a leendő vevőnk figyelmét, mit is mutatunk. Sötét, árnyékos lakást, vagy egy fényben úszó, meghitt otthont varázsolunk eléjük.

Hiszen ahol fény van, ott tér is van. Ahol pedig tér van, ott kevesebb a szabály, a kötöttség. Ott több az élet.

Ezért fontos, hogy lehetőség szerint fényt és teret fényképezzünk. Az előbbihez legyenek a képen napsütötte, világos, tiszta ablakok. Az utóbbihoz pedig a következő részben elárulunk néhány alapvető fogást.

S eljő a nagy nap, mikor már túl vagyunk megannyi hirdetésen, szórólapozáson, ingatlanügynökön és telefonos érdeklődőn (kik nagyrésze megint csak ingatlanos volt),s egy bizonyos előszűrésen is ...és reménykedünk, hogy ma az igazi talál ránk! Az igazi vevő, aki megfizeti az általunk elképzelt árat. Nos igen, van ilyen is.

Tehát úgy készülődünk, mintha az első randink lenne. Bízonyos értelemben az is. Nekünk. Az érdeklődő azonban már legalább 4-5 lakást látott. Ha nem, majd fog. Akár ingatlanügynökkel jönnek, akár nem. Ez a természetes, ha valaki hosszú évekre kötelezi el magát új vagy használt ingatlan vásárlásával.

Ettől függetlenül nekünk készülnünk kell. Mit egy jó apának, aki éppen férjhez akarja adni egyszem leánygyermekét. Vagy legénylakását.

Mivel az első benyomás ez esetben is igen fontos, számos alkalommal térünk vissza arra, hogy mikor mire figyeljünk oda, ha szeretnénk eladni használt lakásunkat, se nem csak mutogatni vadidegen embereknek. Elismerésük és dícséretük mindaddig jól esik, míg egy nap üres lakásba érkezünk haza.

Az eladó ingatlannak olyan állapotban kell lennie, hogy ott bátran fogadhassuk úgy az érdeklődőket, hogy senkinek ne kelljen magát kényelmetlenül éreznie.

Lehetőleg olyan időpontban fogadjuk a potenciális ingatlanvásárlókat, amikor az ingatlan legszebb arcát mutatja.

Szomszédok

Kerüljük azon napszakokat, amikor Karcsi részegen, dalolva jön haza a melőból, mert a Homokóra már nem mindenki kedvence.

Próbáljuk elkerülni az egy szinttel felettünk tartott gyerekzsúr időpontját is. Leszámítva, ha a használt ingatlanunk legnagyobb értéke a gyerekszerető környezet.

S lőn világosság

Válasszunk olyan időpontot, amikor az ingatlan fényben fürdik. Napszaktól függetlenül még így is kapcsoljunk villanyt. A világosság othonosabbá teszi ingatlanunkat.

Home Alone

Az érdeklődők kicsit betolakodók is. Amikor megtekintik a lakást jócskán felboríthatják életünket. Az egész napos munka után még mindig nem bújhatunki ki a szűk kosztümből, nem tehetjük fel az asztalra lábunk, nem ehetjük a kedvenc hagymás rántottánkat, a gyerekeket is folyamatos rendben kell tartani. Gyakorlatilag nem tehetünk semmit, nehogy a rend, vagy a takarítás nyomai eltűnjenek, mire megérkezik az érdeklődő. Ezért ha lehet, csak az legyen otthon, akire szükség van a használt ingatlan bemutatásakor. Vagyis a gyerek mehet a szomszédba játszani, a nagypapát befizethetjük egy korsó sörre, az anyosunk pedig...nos most jó indokkal mondhatjuk, "Mama, ma ne jöjjön át hozzánk". Nincs annál kellemetlenebb, amikor az érdeklődőt 10-12 pár szem követi, vagy a zsinattól egyetlen kérdését sem értjünk. Pláne, ha ingatlanértékesítő mutatja be a lakást.

Sok hatás - sokkhatás

Kerüljük a túlzott kontrasztokat, az erős illatokat. Egyesek érzékenyek lehetnek a  virágillatra. Nem mindenki kedveli a füstőlők és illóolajok illatát. Használatuk akkor sem szerencsés, ha a cigaretta, a készülő étel, vagy kedvenc háziállatunk szagát szeretnénk elrejteni az eladó lakásban.

Apropó állatok:

Ha már állatot tartunk, nem árt erre magunkat és az érdeklődőt is felkészíteni. Lehetőleg tüntessük el "egyetlenünk" nyomát. Tiszta alom, begyűjtött szőrszálak. Kedvenc kutyánkat, görényünket, törpemalacunkat vigyük el sétálni. A papagájunkat pedig nyugodtan bízzunk Erzsi nénire. Ügyeljünk arra, hogy az akváriumok és terráriumok valóban a lakás díszei legyenek.

Tájékoztassuk az érdeklődőt is. Kellemetlen, ha az eladó ingatlanban derül ki, a vevő érzékeny a törpe nyulak szőrére, mi pedig éppen házi kedvencünket ölben cipelve akartuk megmutatni a lakást.

Szemét szúr!

A konyha ma is életünk egyik fő helyszíne. Valószínű, hogy itt is elidőznek - legalább egy kávé erejéig - az érdeklődők. A tiszta konyha illuzióját könnyen elmossa a teli szemetes, még akkor is, ha nincsen szaga. Ennyire mélyen senkinek se mutassuk meg életünk részleteit: Inkább vigyük ki a szemetet, mielőtt ingatlanunkba érkeznek az érdeklődők 

Furcsa felvetés. Vajon ez egy becsapós kérdés? Vagy a válasz éppen olyan egyszerű, mint ahogyan gondolhatnánk? Lássuk, mi jöhet szóba elsőre:

• Hirdessünk
• Bízzunk meg ingatlanirodát
• Szóljunk barátoknak, ismerősöknek
• Szórólapozzunk

Hol hirdessük használt ingatlanunkat?

On-line vagy írott felületeken? Helyi (városi, kerületi) vagy országos adatbázisokba regisztráljuk az ingatlant? Fizetős vagy ingyenes szolgáltatásokat vegyünk igénybe? Mennyit költsünk reklámra? Mennyi időn keresztül? Néhány hét? Esetleg két-három hónap? Még hosszabb időszakkal számoljunk? Hirdessen helyettünk az ingatlanos? De melyik?

Milyen ingatlanirodát bízzunk meg a használt ingatlan eladásával?

Helyi irodát, melynek munkatársai önhöz hasonlóan jól ismerik a környéket? Valamilyen hálózatot? Kicsit, nagyot? Mennyi irodát bízzunk meg értékesítéssel? S vajon melyik mit nyújt a pénzünkért? Tényleg csak sikerdíjat fizetünk, vagy az apró csapdáknak köszönhetően akkor is perkálunk, ha az Iroda csak próbálkozott a használt ingatlan eladásával??

Magad uram...

Vegyük nyakunkba a használt ingatlan eladását és hirdessünk közösségi oldalakon, emlegessük barátainknak? Fénymásoljunk titokban a munkahelyünkön szórólapokat?

Miért teszünk fel magunknak legalább ennyi kérdést ahhoz, hogy a címben szereplő egyet megválaszolhassuk?

Ez a blog arról szól, hogyan adjuk el használt ingatlanunkat. Hogy ne csak hirdessük, ne csak a megbízási szerződéseket kössünk. S hogy ne utáljanak ki barátaink az állandó ingatlanörületünk miatt. Mindezt úgy, hogy közben nem kockáztatjuk  lebukásunkat a céges nyomtatással, fénymásolással, illegális ragasztgatásokkal.

Kedves Ingatlankereső!

Október 1-gyel hasznaltingatlan.hu néven egy magánszemélyeknek szóló ingatlanhirdetési oldal indul.

A nevem Kass Viktor. Üzletviteli Tanácsadó irodám révén 2000 óta foglakozom különböz építőipari beruházó-generálkivitelező, építőanyag-nagykereskedő, ingatlanfejlesztő, ingatlanforgalmazó, vagy éppen az azokat kiszolgáló pénzügyi, informatikai  cégek menedzselésével, támogatásával.

Speciális területünk az új ingatlanokhoz, illetve a különböző üzleti ingatlanokhoz kötődő ingatlanmarketing.

Az ingatlanmarketing és az ingatlanértékesítés-támogatás által egyre jelentősebb tapasztalatra tettünk szert a használt lakások eladásának terén is.  

Így már az oldal indulása előtt is érdemes lesz ide ellátogatni, hiszen a hasznaltingatlan.blog.hu lapon apró tippeket, trükköket, ötleteket olvashatnak, melyek segíthetik Önt a használt lakás eladásában.

Üdvözlettel:

Kass Viktor